|
VAŠE
TEŽAVE
HIŠNI
MOJSTER
 
| |
Vrste davkov
Pri poslovanju z nepremičninami se srečamo kar z 8 vrst davkov oz. nadomestil.
Davki so zelo neprijetna obveznost, ki nas spremlja povsod. Žal tudi pri raznih nepremičninskih poslih.
Vsekakor moramo paziti, da državi plačamo ravno toliko, kot ji pripada in nič več. Da pa ne bi plačevali kakšnih zamudnih obresti, je dobro to področje čimbolje poznati.
Davek na promet nepremičnin (DPN)
Davek od dobička iz kapitala (KD)
Davek na dodano vrednost (DDV)
Davek na premoženje
Davek na dohodek iz premoženja
Davek na dediščine in darila
Davek od dohodka iz kmetijstva
Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča
Predmet obdavčitve je promet nepremičnin, ki po ZDPN-1 predstavlja vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini, torej tudi zamenjavo nepremičnin.
Davčni zavezanec je prodajalec in davčni organ bo ne glede na to, kaj sta prodajalec in kupec zapisala v prodajno pogodbo, za plačilo terjal prodajalca.
Davčna osnova je v prodajni pogodbi dogovorjena cena.
Davčna stopnja je 2%.
 |
DPN se ne plačuje pri: |
|
stečaju in postopku prisilne izterjave, |
|
prenosu kmetijskih zemljišč, če gre za agrarne operacije, |
|
razlastitvah. |
Davčna obveznost nastane na dan sklenitve pogodbe o prodaji oz. zamenjavi.
Zavezanec mora v roku 15 dni od nastanka obveznosti pri davčnem uradu oz. izpostavi, na območju katere leži nepremičnina, oddati davčno napoved.
Davčni organ mora zavezancu izdati odločbo o odmeri prometnega davka v 30 dneh po prejemu napovedi.
Odločbo o odmeri prometnega davka lahko davčni organ izda v obliki zaznamka na listini o prenosu nepremičnine, če so izpolnjeni pogoji, določeni v 17. členu tega zakona.
Če dogovorjena prodajna cena ne ustreza ceni nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, pa davčni organ takšne cene v roku iz prvega odstavka tega člena ne more ugotoviti, odmeri prometni davek z začasno odločbo od napovedane davčne osnove.
V postopku za odmero prometnega davka ima položaj stranke tudi kupec, kadar pogodbeno prevzema obveznosti plačila prometnega davka.
Zavezancu, ki ni napovedal davčne obveznosti oziroma, ki ni pravočasno napovedal davčne obveznosti, se od odmerjenega davka zaračunajo obresti za čas od roka za vložitev napovedi do odkritja te obveznosti oziroma do vložitve napovedi.
Zamudne obresti plača zavezanec, ki mu je bila zaradi neustrezne prodajne cene nepremičnine začasna odločba nadomeščena z novo odločbo, in zavezanec, ki je dal neresnične podatke o prodajni ceni in mu je bila izdana nova odločba v obnovljenem postopku.
Zamudne obresti se obračunajo od davka, ki odpade na razliko med ugotovljeno in napovedano vrednostjo nepremičnine. Obresti se začnejo obračunavati po preteku 30 dni od dneva vročitve začasne odločbe oziroma odločbe, ki je bila predmet obnovitvenega postopka.
Brez dokaza, da je plačan prometni davek, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu nepremičnine.
Če se pogodba o prenosu nepremičnine razdre po volji strank, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, ima zavezanec pravico zahtevati, da se odločba o odmeri prometnega davka odpravi in da se mu prometni davek, če je bil plačan, vrne.
Na začetek
Predmet obdavčitve je kapitalski dobiček. Zavezanec je po določbah Zakona o dohodnini fizična oseba s stalnim prebivališčem na območju Republike Slovenije, katera je nepremičnino prodala pred pretekom treh let od njene pridobitve.
Davčna osnova je razlika med prodajno in revalorizirano (koeficient rasti cen stanovanjske gradnje) nabavno ceno.
Davčna osnova je 30%, vendar je to le akontacija, saj je ta davek sestavni del dohodnine.
Napoved za odmero KD mora zavezanec vložiti v 15 dneh od prodaje kapitala pri davčnem uradu oz. izpostavi, na območju katere leži nepremičnina.
Zavezanec, ki ni rezident Republike Slovenije, prodajo vrednostnih papirjev ter drugih deležev v kapitalu napove pri davčnem uradu, kjer je vpisan v davčni register, če ni vpisan, pa pri davčnem uradu, na območju katerega je bila prodaja izvršena.
Na začetek
Predmet obdavčitve po ZDDV:
|
razpolagalni pravni posel prenosa lastninske pravice na novozgrajenih objektih (prodajna ali menjalna pogodba), |
|
oddaja poslovne stavbe oz. poslovnih prostorov v najem, ne glede na čas trajanja najema, |
|
oddaja stanovanjske hiše oz. stanovanja v najem za čas, krajši od 60 dni, |
|
oddaja kmetijskega zemljišča oz. gozda v zakup, če je doba zakupa krajša od enega leta. |
Davčni zavezanec je fizična ali pravna oseba, ki kakorkoli opravlja neodvisno dejavnost z namenom pridobivanja dohodka.
Davčna osnova je celotno plačilo, zaračunano kupcu oz. najemojemalcu.
Davčna stopnja je 8,5% za stanovanjske objekte in 20% za vse ostale gradbene objekte oz. najeme.
Promet z zemljišči je oproščen DDV.
Na začetek
Ta davek izhaja iz Zakona o občinah in Zakona o davku občanov, je prihodek lokalne skupnosti in ga plačujejo samo fizične osebe.
Predmet obdavčitve so stavbe, deli stavb, garaže ter prostori za počitek in rekreacijo.
Osnovo za odmero predstavlja vrednost stavbe, katera pa se zmanjša za znesek , ki ustreza vrednosti 160 m2 stanovanjske površine. To zmanjšanje pa se lahko uveljavlja samo v primeru, da je lastnik ali ožji družinski član (zakonec in otroci) v tej stavbi v preteklem letu tudi stalno bival.
Davčna stopnja je progresivna in je odvisna od vrste objekta:
|
stavbe 0,1% - 1,0%, |
|
prostori za počitek oz. rekreacijo 0,2% - 1,5%, |
|
poslovni prostori 0,15% - 1,25%; stopnja se poveča za 50% za prazne poslovne prostore, katere lastnik ne uporablja za opravljanje dejavnosti in jih tudi ne daje v najem. |
Davka na premoženje so začasno oproščeni prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oz. stanovanj in garaž in sicer za 10 let. Za prvega lastnika se šteje tudi tisti, ki je tako stavbo podedoval, vendar le v obsegu pravil, ki jih je imel prvi lastnik. Oprostitev se prizna tudi za popravljene in obnovljene stanovanjske hiše oziroma stanovanja in garaže. Če se je zaradi popravila ali obnove vrednost stanovanjske hiše oziroma stanovanja ali garaže povečala za več kot 50 %. Začasno oprostitev davka na posest stavb zavezanec uveljavlja z vlogo, ki jo vloži pri davčnem uradu, na
območju katerega je stavba. Oprostitev davka po tem členu se ne more priznati za prostore za počitek oziroma rekreacijo, pa tudi ne za poslovne prostore, četudi so sestavni del stanovanjske stavbe.
V celoti pa so oproščeni lastniki kmetijskih gospodarstev in objektov ki so pod spomeniškim varstvom.
Na začetek
Predmet obdavčitve so dohodki iz premoženja (obresti, udeležba v dobičku, oddajanje nepremičnin).
Davčni zavezanec je po Zakonu o dohodnini fizična oseba, katera dosega dohodke z oddajanjem nepremičnin.
Davčna osnova je pri stanovanjih, garažah, poslovnih prostorih in vikendih letna najemnina, zmanjšana za dejanske stroške (potrebno dokazat) ali normirane stroške (40% najemnine pri opremljenih, 60% najemnine pri neopremljenih). Pri zemljiščih je davčna osnova najemnina, zmanjšana za dejanske stroške in davke.
Davčna stopnja je 25%, vendar je to le akontacija, saj je ta davek sestavni del dohodnine.
Davčno napoved je potrebno oddati do 15. januarja za dohodek, dosežen v preteklem letu.
Zavezanec - nerezident Republike Slovenije, za katerega je izplačevalec dohodkov obračunal in plačal davek od dohodkov iz premoženja, lahko v roku 30 dni od izplačila dohodka, uveljavlja dejanske stroške pri davčnem uradu, pri katerem je vpisan v davčni register, če ni vpisan pa pri davčnem uradu, kjer je vpisan izplačevalec dohodka.
Na začetek
Predmet obdavčitve so zapuščine, dediščine in darila.
Davčni zavezanec je fizična oseba , ki v Republiki Sloveniji podeduje ali dobi v dar nepremičnino.
Davčna osnova je prometna vrednost nepremičnine, zmanjšana za zapustnikove dolgove, stroške in bremena.
Davčna stopnja je progresivna in je odvisna od dednega reda:
|
2. dedni red (starši, bratje, sestre in njihovi potomci); 5% - 14%, |
|
3. dedni red (dedki, babice); 8% -17%, |
|
vsi, ki ne spadajo v 2. ali 3. dedni red, in niso oproščeni tega davka; 11% - 30%. |
Plačila davka na dediščine in darila so oproščeni:
|
dedič ali obdarjenec 1. dednega reda (zakonec, potomci) ter zet, snaha in pastorek, |
|
kmet, ki je podedoval ali dobil v dar kmetijsko zemljišče, |
|
dedič kateregakoli dednega reda, ki podeduje stanovanje, če nima drugega stanovanja in je ob smrti zapustnika živel z njim v skupnem gospodinjstvu. |
Obveznost plačila davka nastane ob pravnomočnosti odločbe o dedovanju oz. podpisu darilne pogodbe.
Za zavezanca, ki ni rezident Republike Slovenije, pošlje sodišče sklep o dedovanju, ki obsega premično premoženje, davčnemu uradu, kjer je zavezanec vpisan v davčni register, če ni vpisan pa davčnemu uradu, kjer je bil zapustnik vpisan v davčni register. Za dediščino, ki obsega premično in nepremično premoženje, pošlje sodišče sklep o dedovanju davčnemu uradu, kjer nepremičnina leži.
Na začetek
Davek od dohodka iz kmetijstva se obračunava po principu katasterskega dohodka in je sestavni del dohodnine. V bistvu je to davek na potencialen dohodek, katerega bi lahko zavezanec pridobil z dejavnostjo na kmetijskem zemljišču, pri čemer je davčna osnova odvisna od rabe tal in lege.
Davčni zavezanec je fizična oseba, ki je kot lastnik oz. imetnik pravice do uporabe vpisana v zemljiški kataster.
Davčna osnova je katastrski dohodek, zmanjšan za prispevke za socialno varnost, pristojbine in priznane olajšave.
Davčna stopnja:
|
0%, če je osnova nižja od 30% letne neto plače v Republiki Sloveniji, |
|
8%, če je osnova nad 30% letne neto plače v Republiki Sloveniji, |
|
17% za nerezidente. |
Davčne olajšave:
|
zemljišča, prepovedana za kmetijsko dejavnost, |
|
zemljišča v obmejnem pasu, |
|
zemljišča pod daljnovodi. |
Davčne napovedi ni potrebno oddajati, saj davčni organ sam pošlje odločbo o odmeri.
Na začetek
Predmet nadomestila so zazidana in nezazidana zemljišča na območjih mest in naselij.
Zavezanec za plačilo je neposredni uporabnik zemljišča (lastnik ali najemnik).
Višina nadomestila se določa na osnovi meril določenih v Zakonu o stavbnih zemljiščih (lega, komunalna opremljenost, namembnost,…) in meril, ki jih določajo občine.
Je izdatnejši proračunski vir za lokalne skupnosti.
Olajšave:
|
zemljišča za potrebe obrambe, diplomatskih predstavništev in verskih skupnosti, |
|
občani z nižjimi dohodki. |
Davčne napovedi ni potrebno oddajati, saj davčni organ sam pošlje odločbo o odmeri.
Na začetek
| |
PARTNERJI
Krediti Hypo Alpe - Adria banke za nakup nepremičnin so pri nam po
ugodnejši obrestni meri.
Opravljamo storitve kreditnega
posredovanja za NLB d.d.
VIDEO PRODUKCIJA MULTIMEDIJA GRAFIČNO IN
WEB OBLIKOVANJE
GSM: 041 695 574
info@mi-video.si
|
