|
VAŠE
TEŽAVE
HIŠNI
MOJSTER
 
| |
Nasveti
Najemna stanovanja
Stanovanja ločimo na profitna, neprofitna, socialna in službena. Profitno stanovanje je tisto, ki ga lastnik daje v najem zaradi pridobivanja dobička. Najemnine v taki stanovanjih niso predpisane in se oblikujejo prosto na trgu. Velja, da so najvišje, ker so zaradi večjega povpraševanja lastniki v prevladujočem položaju. V določenih letnih obdobjih, predvsem od avgusta do novembra, ko je zaradi povpraševanja študentov iskalcev stanovanj največ, je zaznati tudi oderuške najemnine posameznih lastnikov.
Oderuška najemnina velja za tisto, ki je za več kot 50 odstotkov večja od povprečne prosto oblikovane najemnine v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj. Upošteva se tudi lokacija in oprema stanovanja. Sicer velja, da se v primeru oderuške najemnine najemnik lahko pritoži, a je postopek dokazovanja izjemno zapleten in uspeh vračila preplačane najemnine zelo vprašljiv. V praksi se je temu najbolje izogniti tako, da se za takšno najemno razmerje ne odločimo. Podobno je tudi z varščino.
Varščina
V korist lastnikov in v škodo najemnikov pa, žal, varščina ni zakonsko predpisana. Varščina je sporazumno določen znesek, ki je v času najema pri lastniku stanovanja ali pa je deponirana pri notarju oziroma na banki na posebnem računu. V primeru nepredvidenih situacij, ki se lahko zgodijo najemniku, kot je na primer predčasna odpoved, je velika verjetnost, da bo lastnik varščino preprosto obdržal. V morebitnem sporu bi o tem odločalo sodišče, a v primeru predčasnega odstopa od najemne pogodbe ima lastnik pravico do odškodnine. Dosti bolje je, da so morebitne posebne situacije
predvidijo v najemni pogodbi, v kateri je treba določiti tudi obveznosti lastnika in najemnika in kako se jih ureja.
Po drugi strani pa so zaradi morebitnega neplačevanja stroškov ali celo najemnine, če varščine ni, lahko tudi lastniki v podrejenem položaju, še posebej, če ne sklenejo zakonsko zahtevano najemno pogodbo in ne prijavijo najemnika. V tem primeru od najemnika težko iztožijo dogovorjena plačila, pa tudi kazen lahko plačajo za neprijavljeno oddajanje stanovanja.
Boljša rešitev je sklenitev najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa, ki je v slučaju neplačevanja najemnine tudi takoj izvršljiva. Z ''običajno'' najemno pogodbo pa boste morali preko odvetnika vložiti tožbo na sodišču.
Vračilo varščine
Če je prodajalec prejel del kupnine za nepremičnino na podlagi prodajne pogodbe, od katere je pozneje odstopil zaradi zamude kupca s plačilom, mora prejeti znesek, zmanjšan za aro, vrniti kupcu v 15 dneh, šteto od dneva, ko je začela učinkovati prodajalčeva izjava o odstopu od pogodbe. Tako določa šesti odstavek 14. člena zakona o varstvu kupcev stanovanj (ZVKSES).
Izrecno soglasje kupca
Drugačen dogovor je možen na podlagi sedmega odstavka 14. člena ZVKSES, ki dopušča, da se prejšnjemu kupcu vrne znesek plačane kupnine šele, ko prodajalec sklene prodajno pogodbo z drugim kupcem in ko ta plača kupnino v znesku, ki je najmanj enak znesku, ki se vrne prejšnjemu kupcu. Rok vračila ne sme biti daljši od treh mesecev, in sicer od dneva, ko je začela učinkovati prodajalčeva izjava o odstopu.
Pogoj je, da sta se pogodbeni stranki za takšen način vračila kupnine dogovorili s prodajno pogodbo. Takšen način vračila kupnine se torej ne more določiti s splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavbe z več posameznimi deli, ki so enostranski pravni akt. Če se to zgodi, mora notar zavrniti sestavo notarskega zapisa takšnih splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe.
Ugodno kreditiranje in dobiček prodajalca
V času, ko je povpraševanje na nepremičninskem trgu večje od ponudbe, prodajalcu v primeru odstopa od pogodbe zaradi zamude kupca s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine ne bo težko najti drugega kupca. V takšnih tržnih razmerah navadno prodajalci že imajo rezervne kupce. Vendar pa prodajalca nihče ne bo nadzoroval, kdaj je pridobil drugega kupca in kdaj je ta plačal kupnino. Zato bo verjetno prejšnjemu kupcu vrnil kupnino ob koncu trimesečnega roka.
Prodajalec bo zaradi odstopa od pogodbe imel neznatne stroške, zadržal pa bo tudi deset odstotkov kupnine, kar je lep dobiček. Poleg tega vračilo kupnine v treh mesecih pomeni financiranje prodajalca pod zelo ugodnimi pogoji. Kupec, ki se je navadno maksimalno zadolžil za nakup nepremičnine, bo poleg izgube desetine kupnine utrpel tudi drugo škodo, kar bo še bolj poslabšalo njegov položaj pri nakupu druge nepremičnine.
Kupec lahko zavrne dogovor
Kot je že navedeno, je vračilo že plačane kupnine kupcu po tem, ko prodajalec sklene pogodbo z drugim kupcem, mogoče le ob soglasju kupca. V praksi pa srečujemo primere, da prodajalec kupcu ponudi v podpis pogodbo, v kateri je že zapisana vrnitev kupnine na navedeni način. Ali lahko prodajalec zavrne sklenitev pogodbe, če se kupec ne strinja s takšno določbo v pogodbi? Ne more, saj gre le za možnost, o kateri se morata obe strani izrecno dogovoriti. V nasprotnem primeru velja določilo zakona (šesti odstavek 14. člena), da se kupcu vrne znesek plačane kupnine v roku 15 dni. Zato naj bo kupec previden ob sklenitvi pogodbe. Naj jo natančno prebere in če
ugotovi, da je v njej zapisana vrnitev kupnine na prej omenjeni način, naj zahteva, da se določba črta, če se seveda z njo ne strinja.
Nakup nepremičnine
Kupce nepremičnin pri nakupu čaka mnogo pasti in nevarnosti, kar dokazujejo številne nepremičninske afere. Ker gre pri tovrstnih poslih za velike vsote denarja, je potreba po previdnosti še toliko večja.
Nakupa nepremičnine se lahko lotite samostojno ali pa preko nepremičninske agencije. Slednje je nekoliko dražje, vendar bolj varno. Vseeno pa tudi tu previdnost ne bo odveč. Previdni bodite že pri sami izbiri posrednika. Pred podpisom kakršnekoli pogodbe o posredovanju poskušajte pridobiti čim več podatkov o nepremičninski agenciji. Upoštevajte priporočila prijateljev, znancev, preverite strokovno usposobljenost agentov (licence), ali je agencija podpisnik kodeksa dobrih poslovnih običajev in ali ima sklenjeno zavarovanje odškodninske odgovornosti. Na koncu zahtevajte od nepremičninske družbe, naj vam izroči splošne pogoje poslovanja in vam omogoči, da
se seznanite z njihovo vsebino.
Predno se dokončno odločite za nakup si oglejte še druga stanovanja. Primerjajte med seboj ceno in udobje, ki vam ga določeno stanovanje nudi. Če ste negotovi se posvetujte s prijatelji sorodniki in znanci.
Ko ste že dodobra utrujeni od številnih ogledov le našli nepremičnino vaših sanj si vzemite čas in si v miru še enkrat dobro oglejte nepremičnino. Pozorni bodite na morebitne skrite napake, predvsem pa je pomembno, da se sami ali vaš zastopnik prepričate:
- na podlagi podatkov zemljiške knjige oziroma če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, na podlagi listin (veriga vseh pogodb), ki so podlaga za vknjižbo, preverite ali je prodajalec res lastnik nepremičnine, ki je predmet pogodbe in ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih oseb, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale prodajo;
- na podlagi skrbnega ogleda preverite, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine;
- kadar je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, zemljišče: na podlagi potrdila (lokacijske informacije) pristojnega upravnega organa preverite namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti.
Pisanja kupoprodajne pogodbe se nikakor ne lotevajte sami. Nestrokovno sestavljena pogodba ima lahko škodljive posledice za pogodbene stranke. Zato vam svetujemo, da sestavo pogodbe zaupate strokovni osebi v nepremičninski agenciji. Zakon agencije zavezuje, da zagotovijo, da te listine sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi. V nobenem primeru pa pogodbe ne podpisujte, ne da bi je prebrali v celoti.
Zelo pomembno je, da je podpis prodajalca notarsko overjen, kajti le taka pogodba vam namreč zagotavlja možnost vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Prav tako boste za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo potrebovali potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin, ki ga je po zakonu dolžan plačati prodajalec, v praksi pa se ta strošek nemalokrat prenese na kupca.
Nadomestna gradnja
Ko se odločimo, da bomo neki objekt porušili in na njegovem mestu zgradili novega ali pa prizidek, je to nadomestna gradnja. Najprej je potrebno izdelati projekt rušitvenih del. Temu sledi projekt za gradnjo novega objekta in na podlagi obeh upravna enota izda gradbeno dovoljenje za rušitev in ponovno gradnjo.
Rušitveni del sestavljajo posnetek obstoječega stanja, način in čas rušenja. Zgradba se ruši od strehe navzdol. Za rušitev enostavnih zgradb je pooblaščena in usposobljena večina gradbenih podjetij. Rušitev večjega objekta ali zgradbe v samem mestu, kjer je vpliv na okolico - sosednje objekte velik, morajo rušitvena dela opraviti le usposobljena in za to usposobljena gradbena podjetja. Pri tem je treba upoštevati zakon o varstvu pri delu, ki natančno določa, kako mora biti objekt rušitve zavarovan.
Po rušenju sledi še čiščenje, pri čemer je določeno, da se rušitveni material, če ga ne porabimo za zasutje, odloži na ustrezno deponijo. V preteklosti se je ta material pogosto odvažal na črna odlagališča, danes pa se to dogaja vedno redkeje. Nato je treba pripraviti geomehansko poročilo o tleh, ki vsebuje raziskovanje strukture tal vsaj do globine dveh metrov in pol in je podlaga za izdelavo statičnih temeljev.
Od tega poročila je odvisno, ali novogradnjo lahko podkletimo ali ne, prilagodijo pa se mu tudi nadaljnji projekti,od arhitekture in gradbenih konstrukcij do strojne instalacije. Vloga za rušitev in gradnjo novega objekta je enotna, tako da dobimo enotno gradbeno dovoljenje, razen če dajemo le vlogo za rušitev.
Cena izdelave projekta se izračuna glede na oceno vrednosti del, ki v tem primeru vključujejo tudi rušitvena dela in odstranjevanje odpadnega materiala. Projekt za rušitev in nadomestno gradnjo povprečne enostanovanjske zgradbe stane vsaj milijon tolarjev, upoštevaje vsa po predpisih zahtevana plačila.
Rekonstrukcija
Pri rekonstrukciji je treba ugotoviti, ali gre za vzdrževalna dela, za katera gradbeno dovoljenje ni potrebno ali za rekonstrukcijo, kjer se bo spremenil osnovni namen objekta in je gradbeno dovoljenje potrebno.
Pred rekonstrukcijo stavbe moramo pridobiti lokacijsko informacijo, iz katere projektant vidi, kaj se pri rekonstrukciji objekta sme in kaj ne. Ko zaprosimo za gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo, moramo vlogi priložiti narisano trenutno stanje, pri katerem je treba navesti spremembo namembnosti (če gre za spremembo), in načrt rekonstrukcije. Rekonstrukcija pomeni poseg v nosilno konstrukcijo, zato mora pri projektu sodelovati tudi statik.
Tudi pri rekonstrukciji mora projektant določiti območje vpliva na okolico, zrak, vodo in tla ter vrisati mejo, na podlagi katere upravna enota določi stranke v postopku. Če gre za spremembo namembnosti, kar mora biti v vlogi navedeno, potrebujemo soglasje javnih komunalnih podjetij. Pri zaščitenih objektih, kjer ni dovoljeno spreminjati fasad, vrat ali oken, veljajo posebni pogoji.
Pri rekonstrukciji se poleg namembnosti pogosto spremenijo še izvoz, dovoz, število parkirnih mest in drugo, kar referent na upravni enoti preverja na podlagi prostorsko ureditvenih načrtov ali zazidalnih načrtov. Marsikdo je malo večje dvorišče že upošteval kot ustrezno parkirišče, vendar se je kasneje izkazalo, da je prišlo do motenja okolice. Novo parkirno mesto je tako lahko razlog za vlogo za spremembo namembnosti in rekonstrukcijo.
Cena izdelave projekta za rekonstrukcijo objekta se določi glede na skupno vrednost naložbe. Če vrednost naložbe ni znana, lahko uporabimo urne postavke za posamezne kadre, ki sodelujejo pri izdelavi projektov, kot jih je določila Inženirska zbornica Slovenije. Urna postavka odgovornega projektanta znaša od 12 tisoč do 16.500 tolarjev, odvisno od zahtevnosti projekta.
Kdaj se plačuje komunalni prispevek
Komunalni prispevek se plačuje na tistih območjih opremljanja, kjer je potrebna zgraditev komunalne opreme, rekonstrukcija ali povečanje zmogljivosti obstoječe komunalne opreme in njenega priključevanja na ustrezna omrežja oskrbovalnih sistemov na podlagi programov opremljanja, izdelanih po posameznih območjih opremljanja. Zakonska podlaga za obračun in plačilo komunalnega prispevaka je Zakon o stavbnih zemljiščih, ki določa:
“Komunalni prispevek je plačilo sorazmernega dela stroškov opremljanja stavbnega zemljišča in pripada občini, kjer se zemljišče nahaja. Komunalni prispevek se določi glede na višino vseh stroškov opremljanja stavbnega zemljišča z javno infrastrukturo, upoštevaje površino stavbnega zemljišča, mogoče priključke na javno infrastrukturo ter njene zmogljivosti.
Zavezanec za plačilo komunalnega prispevka je investitor, ki namerava:
- zgraditi nov objekt;
- prizidati ali nadzidati obstoječi objekt, ali spremeniti namembnost obstoječega objekta oziroma rekonstruirati obstoječi objekt, če je za to treba povečati priključke na javno infrastrukturo oziroma njene zmogljivosti.
Zavezanec za plačilo komunalnega prispevka je tudi lastnik zgrajenega objekta na neopremljenem ali delno opremljenem stavbnem zemljišču, če se to zemljišče komunalno opremlja.”
Kriteriji za določitev komunalnega prispevka so določeni v navodilu za izračun komunalnega prispevka, ki ga je sprejel minister za okolje in prostor. To navodilo lahko najdete tule.
Osnovo za izračun komunalnega prispevka predstavljajo stroški prve izgradnje komunalne opreme, ki ima status javne infrastrukture in njenega priključevanja na ustrezna omrežja oskrbovalnih sistemov. V osnovo za izračun komunalnega prispevka ni mogoče vključevati stroškov za obratovanje in redno vzdrževanje komunalne opreme.
Pri izračunu komunalnega prispevka je prispevek zavezanca za plačilo komunalnega prispevka lahko največ enak dejanskim stroškom, ki jih povzroči zgraditev komunalne opreme na določenem območju naselja in ki v sorazmernem delu odpadejo na njegov objekt, namenjen za prebivanje oziroma opravljanje dejavnosti oziroma zemljiško parcelo, na kateri namerava graditi stavbo oziroma je njegova stavba že zgrajena.
Pri izračunu komunalnega prispevka morajo biti na določenih območjih opremljanja vsi zavezanci enakomerno obremenjeni glede na delež dejanskih stroškov iz prvega odstavka prejšnjega člena, ki v sorazmernem delu odpadejo na njihove stavbe oziroma stavbne parcele.
Občina lahko izračuna komunalni prispevek le na podlagi sprejetega programa opremljanja. Vsaka občina nato vsako leto posebej sprejme odlok o višini komunalnega prispevka, zato boste morali pogledati še odlok občine, v kateri živite. Najdete ga lahko na njihovih spletnih straneh ali pa se oglasite na občini – oddelek za okolje in prostor.
| |
PARTNERJI
Krediti Hypo Alpe - Adria banke za nakup nepremičnin so pri nam po
ugodnejši obrestni meri.
Opravljamo storitve kreditnega
posredovanja za NLB d.d.
VIDEO PRODUKCIJA MULTIMEDIJA GRAFIČNO IN
WEB OBLIKOVANJE
GSM: 041 695 574
info@mi-video.si
|
